在2019年，我国房贷利率经历了一次下调，这对于有购房计划的个人来说，无疑是一个好消息。降低房贷利率意味着相同的贷款金额，月供会减少，总利息也会相应降低。那么，如何计算降息后的月供及总利息呢？接下来，就让我来为你揭秘这个省钱秘籍！
1. 确定贷款基本参数
首先，我们需要确定以下几个基本参数：
- 贷款金额：即你向银行申请的贷款总额。
- 贷款年限：即贷款的期限，通常以年为单位。
- 贷款利率：2019年房贷利率下调后的利率。
- 还款方式：目前主要有等额本息和等额本金两种还款方式。
2. 等额本息还款方式
等额本息还款方式指的是每个月还款金额固定，其中包含本金和利息两部分。计算公式如下：
月供 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^还款月数 - 1]
其中，月利率 = 年利率 ÷ 12。
以2019年5月为例，假设你贷款100万元，贷款年限为30年，年利率为4.9%，采用等额本息还款方式，我们可以计算出：
月利率 = 4.9% ÷ 12 = 0.00408333
还款月数 = 30 × 12 = 360
月供 = [100万 × 0.00408333 × (1 + 0.00408333)^360] ÷ [(1 + 0.00408333)^360 - 1]
计算后，我们得到每月需还款约5,538.86元。
3. 等额本金还款方式
等额本金还款方式指的是每个月还款本金固定，利息逐渐减少，因此月供会逐月递减。计算公式如下：
月供 = 贷款本金 ÷ 还款月数 + (贷款本金 - 已还本金) × 月利率
继续以上述100万元贷款为例，我们可以计算出：
月供 = 100万 ÷ 360 + (100万 - 已还本金) × 0.00408333
由于每月还款本金相同，所以第一个月的月供为：
月供 = 100万 ÷ 360 + (100万 - 100万) × 0.00408333 = 2,777.78元
第二个月的月供为：
月供 = 100万 ÷ 360 + (100万 - 2.77778万) × 0.00408333 = 2,777.77元
以此类推，每月的月供会逐月递减。
4. 总利息计算
在等额本息还款方式下，总利息可以通过以下公式计算：
总利息 = (月供 × 还款月数) - 贷款本金
在等额本金还款方式下，总利息可以通过以下公式计算：
总利息 = (贷款本金 × 月利率 × (还款月数 + 1) ÷ 2) - 贷款本金
以100万元贷款为例，我们可以计算出：
等额本息总利息 = (5,538.86 × 360) - 100万 = 197,716.96元
等额本金总利息 = (100万 × 0.00408333 × (360 + 1) ÷ 2) - 100万 = 192,698.76元
5. 结论
通过以上计算，我们可以看出，在2019年房贷利率下调后，采用等额本息还款方式的总利息约为197,716.96元，而采用等额本金还款方式的总利息约为192,698.76元。由此可见，在贷款金额和年限相同的情况下，等额本金还款方式的总利息要比等额本息还款方式低。
希望这篇揭秘省钱秘籍的文章能帮助你更好地了解2019年房贷降息后的月供及总利息计算方法。在申请贷款时，可以根据自己的实际情况选择合适的还款方式，从而节省更多的利息支出。